オーバーローンでない場合にも住宅ローン特則付個人再生手続で他の債務を圧縮できるか?

住宅ローン特則付小規模個人再生とは

 小規模個人再生というのは、民事再生手続の1つで、再生債権(債務)の額が5000万円を超えない場合に利用でき、債務を最大10分の1まで圧縮できる手続です。元々は、個人事業主を対象とすることが想定されていましたが、給与所得者再生よりも使い勝手が良いことから、給与所得者である個人の場合でも民事再生手続では小規模個人再生手続を選択することが多くなっています。

 住宅ローン特則付小規模個人再生とは、その名の通り、小規模個人再生に住宅ローン特則を付したもので、簡単に言えば、住宅を残したまま再生手続によって債務を圧縮返済していくことができるという制度です。
 通常の債務整理では、住宅ローンがある場合に債務整理手続が開始されると、抵当権が実行されて住宅を手放さなければいけなくなるため、住宅ローン特則付小規模個人再生は、マイホームを手放したくない債務者にとってはとても魅力的な債務整理の方法だといえます。

住宅ローン特則を付けるための要件

 上記の通り、住宅ローン特則は債務者にとって非常に魅力的なものですが、もちろん利用できるための条件もそれだけ厳しいものになっています。
 具体的には、小規模個人再生手続の要件を満たしていることに加えて、保証会社が代位弁済した後でないことなどの細かい条件がありますので、住宅ローン特則を付けるための要件を満たしているかどうかは、弁護士に相談されることをお勧めします。

オーバーローンじゃなくても住宅ローン特則は使える?

 上記の住宅ローン特則を利用する要件が満たされている場合で、住宅ローン残高よりも住宅の価値の方が高いとき(アンダーローン)であっても住宅ローン特則は使えるでしょうか?

 この場合、住宅を売却して住宅ローンを完済してもなお資金が余るわけですから、抵当権(別除権)により優先弁済を受けられる住宅ローン以外の債権者からすると、住宅を売却して返済資金に当てて欲しいというのが通常です。

 これは、清算価値保障原則といって、清算(≒破産手続を取ること)した場合に、債権者が配当を受けられうであろう額については最低限弁済しないといけないという原則からも当然の要請ということができます。

 そのため、住宅がオーバーローンになっておらず、住宅を売却すれば債務を全額返済できる場合には、住宅ローン特則で他の債務を圧縮できないのは当然ということになります。
 
 しかし、住宅がオーバーローンでなく住宅を売却すれば返済資金が発生する場合でも、住宅ローン特則を使える場合はあります。それは、住宅売却後の返済資金では、債務全額を返済できない場合です。
 実際にはこのような場合がほとんどですから、住宅がオーバーローンになっていない場合でも、それ自体は住宅ローン特則付小規模個人再生を行うにあたり大きな問題ではありません。

 ただし、先に述べた清算価値保障原則によって、オーバーローンの場合に比べて返済額は大きくなります。

住宅価値>ローン残高(アンダーローン)である場合に、いくら返済しないといけないか。

 たとえば、家の価値が2800万円であり、その住宅ローン残高が3000万円、その他債務が500万円ある場合には、住宅ローンはそのまま払い続けていく必要がありますが、その他債務は100万円まで圧縮され、それを3〜5年かけて弁済することになります。
 
 では、家の価値が3000万円であり、その住宅ローン残高が2800万円、その他債務が500万円ある場合には、返済すべき額はいくらになるでしょうか。
 この場合、ややデフォルメした表現となりますが、返済すべき額は、家の価値から住宅ローン残高を引いた200万円となります。なぜなら、清算価値(200万円)が圧縮された債務額(100万円)より高いので、清算価値保障原則によって、清算価値を最低限の弁済額とすべきだからです。

 このように、アンダーローンの場合、家の価値とローン残高の差が大きくなればなるほど、債務の圧縮を受けられない可能性が出てくることには注意が必要です。

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